4A級景區旁炸山建別墅 買家不富則貴

“放炮嘍!現在開始爆破。”對面千米左右的山坡上，都能感受到爆破的震動。

這是11月9日，河北保定淶水縣“世茂·一渡青青小鎮”的施工現場。

工地內正準備炸掉原有石山，依山建起聯排別墅。

事實上，國土資源部停止別墅用地供應的禁令已經下達了近13年之久，但別墅並未絕跡。該專案公示的二期預售許可證顯示，專案均為獨棟建築,達50套。淶水縣城鄉規劃局出示的“關於該專案資訊公開的情況說明”顯示：該專案規劃方案為總體設計，分期實施。“那不是任何風景區，那從來就不是批的別墅。”淶水縣城鄉規劃局相關負責人迴應業主時如是說。

如此大動作的別墅工程，在河北省保定市環保局官網查詢不到專案環評公示，保定市發改委官網上也查不到六期之前的“固定資產投資專案備案”。早在2003年，國土資源部就曾發文明文禁止別墅類用地的土地供應，記者在青青小鎮看到獨棟別墅成片，業主們在獨門獨院的別墅內建起籃球場和花園。

深山裡的別墅

世茂·一渡青青小鎮曾名“一渡·新新小鎮”(以下簡稱青青小鎮)。

該房產專案位於河北淶水縣宋各莊鄉沈家庵村，地處北京市房山區西南，與北京市房山區張坊鎮僅一條拒馬河之隔。從北京城區驅車到此，只需2個小時。

很多北京市民，奔著養老和度假的目的，在“青青小鎮”購買別墅。但多位業主反映，從2016年4月開始，該小區每月都要多次爆破炸山，不僅房體受損，周邊環境也遭到汙染，居民根本無法安住。

11月8日，記者來到實地探訪，正在爆破的土地是專案六期A地塊。據現場施工人員介紹，這裡原有的山體，曾和周圍的山一樣高。

三年前，患有鼻竇炎的曾飛看中了這裡的山清水秀，他買下了小區三期的一棟獨棟別墅作為自己休養的處所。曾飛的家挨著小區內一條上坡路，一條阿拉斯加犬被拴在一樓的車庫邊，看家護院。

車庫旁一道折轉的樓梯通向室內，在一樓的車庫之上還有兩層。頂層是三四十平方米的陽光房。曾飛指著陽光房的東北方向說，今年5月前，那裡曾是一座山頭，而今已經變成了正在收尾的青青小鎮五期B工地。

曾飛將陽光房下原本用來養花種菜的院子改造成了半個籃球場：“大小都是按照標準球場建的。”

王婧也是三期的一戶獨棟別墅業主。紅牆藍頂的兩層獨棟被柵欄圈出一個小院。

曾飛和王婧家已經算是深入小區“腹地”，一期、二期的獨棟別墅才是真正的依山傍水，站在連線淶寶路和沈家庵村的混凝土橋上向西望去，一期建在半山上，被山坡植被簇擁的獨棟十分顯眼。

據小區三期業主購房合同顯示，該專案的開發商為北京國達房地產有限公司。“五期後期工程開始，開發商變更為上海世茂房地產開發有限公司。”青青小鎮售樓處人員解釋稱，目前小區售賣的宣傳標識都已變更為“上海世茂房地產”。

在國家企業信用資訊公示系統中，北京國達房地產有限公司的投資方為“北京國世通房地產開發有限公司”等四家公司。“國達房地產”註冊時間為2008年。

淶水縣城鄉規劃局工作人員也在迴應業主時證實，青青小鎮於2008年立項，多渠道資訊源顯示，專案於2009年動工開建。

這個高階別墅群一度吸引了不少“有頭有臉”的人物在這裡置業。

多位小區業主介紹，曲藝界名人、電視臺名嘴都是自己的鄰居。提起能在這裡置業，多位業主的感受是“我驕傲!”入住之初，業主們確實享受過一段遠離車馬喧囂的生活。

今年4月底小區五期動工，開始了開山炸石，小區再難安靜。

上千炮眼填埋炸藥開山炸石

“工地炸山，房子都跟著抖動。”11月4日，青青小鎮業主在微信公眾號上發帖直指六期工程爆破作業將家裡的玻璃都震碎。

帖子中配發的一段視訊由小區監控拍攝，28秒的視訊顯示，一段急促的警報聲響起6秒後，監控畫面開始發生顫動，隨之而來的是兩聲連續的爆炸聲響，監控畫面抖動隨之加劇。視訊17秒，轟響聲再次傳來，畫面繼續抖動。

爆破的六期工地專案距離三期住戶僅有一牆之隔。在青青小鎮售樓處，工作人員介紹，該地塊將建設“聯排和疊拼”。售樓沙盤上也已明確標示出六期A地塊的聯排模型。

業主們無法理解，身處“國家地質公園”、“4A級景區”內的別墅區怎會允許有開山炸石的專案開建。

“放炮嘍!”兩名手持對講機的中年男子一邊繞著爆破工地周邊巡視，一邊扯開嗓門故意將“嘍”字的尾音拖得很長。

在爆破工地周邊置業的業主多次抱怨之後，負責爆破作業的工程隊終於在爆破前增加了這樣一道程式，以此提醒業主做好爆破前的心理準備。

11月9日下午兩點，一臺裝載膨化硝銨炸藥的廂式貨車開進青青小鎮六期工地。三時許，十五人的爆破工程隊進入現場進行爆破前的佈線作業。

下午三點五十分，爆破現場完成清場，工地上空響起了警報聲。

一分鐘後，工地內自東南向西北側排布的炸點被依次引爆，灰黃的煙塵騰空升起，繼而將整個工地籠罩。炸藥引爆時，腳下明顯有震感，如同地震。

負責監理現場爆破作業的一名工作人員稱，爆破是為把岩石炸酥，以便挖掘機平整土地。

需要爆破輔助開展土地平整作業的工地是青青小鎮專案六期A地塊，隔著一渡假日酒店與拒馬河相望。

小區三期、四期多位業主證實，在11月4日之前一個星期內，工地就進行了三次爆破。

三期外圍緊鄰工地的多位業主家房屋受損：玻璃開裂、牆面出現裂紋、房門合頁變形。

工地內，僅一處面積約一百五十平米的平臺上，炮眼的數量超過了20個。而據多位現場施工的工人透露，整個工地已經打好的炮眼數量在一千個以上，需要填充的炸藥，數以噸計。

三期、四期的多位業主表示，他們選擇在此置業，是相信了“山地別墅”的宣傳。然而，入住以來伴隨他們的是一次次如同地震的爆破，以及終日籠罩的揚塵。

打著4A景區招牌促銷“別墅”

事實上，國土資源部停止別墅用地供應的禁令已經下達了近13年之久，但別墅並沒有如當初想的那樣絕跡。

記者梳理髮現，目前國內書面的、別墅的定義只出現在《民用建築設計術語標準》中，定義為“一般指帶有私家花園的低層獨立式住宅”，較為模糊。2006年，時任國土資源部地籍司司長樊志全在中國地交會上解釋：“別墅是指獨門獨院、兩至三層樓形式。”

早在2003年，國土資源部就釋出《關於清理各類園區用地 加強土地供應調控的緊急通知》，其中明文規定停止別墅類用地土地供應。

2012年，國土資源部、國家發展改革委聯合印發通知《限制用地專案目錄(2012年本)》和《禁止用地專案目錄(2012年本)》。其中，容積率不得低於1.0(含1.0)的住宅專案被列入限制目錄，別墅類房地產開發專案被列入禁止目錄。

如今青青小鎮仍以售賣別墅作為宣傳。小鎮附近的龍安橋下，一塊巨型廣告牌矗立在拒馬河邊：“漫山一墅耀十渡，六期新著漫山墅撼世加推”。

沿龍安橋一側進入小區的道路前行，一路能看到不少設置於道路兩側的廣告：九大XX風景區，小別墅XX半山XXX。奇怪的是，一句句廣告語中會有一些字眼被綠色或白色的塗料塗抹覆蓋。即便如此，“墅”、“別墅”這樣的字眼也總是高頻出現在其中。

在國世通投資管理有限公司的官網上，多條與“一渡·新新小鎮”專案有關的資訊顯示，“一渡新新小鎮選址房山十渡國家4A級景區，坐落於房山世界地質公園中。”專案總佔地2558畝，規劃了高爾夫、溫泉酒店和山地別墅三大類。為北京首個名副其實的“中國原山情境別墅”。

不難看出，開發商將“國家地質公園”、“4A級風景區”的山地別墅作為專案的一大賣點。即便開發商變更，現在的售樓處也將“4A旅遊度假區”打在了專案的區域示意圖上。對此，保定市淶水縣旅遊局工作人員則否認別墅位於“國家地質公園”或“4A級風景區”內，“專案僅是挨著景區”。

11月8日上午，青青小鎮售樓處一位男性銷售人員介紹，青青小鎮一期、二期、三期均為獨棟別墅。其中，一期158套獨棟只剩一套，剩餘全部入住;二期均為獨棟別墅，面積較大，為500㎡到800㎡，售價800萬至1000萬。

售樓處內列印在易拉寶上的五證公示模糊不清，只能看清證件輪廓，具體資訊無一能辨識。

當記者問及房產證的問題時，該銷售人員稱：“房產證沒有問題，保守估計兩年內能拿證，最快也要一年。”

這名銷售人員的說法得到了三期業主的否認，三期多位業主稱，除了一期極少數業主拿到了房產證，2014年就已經收房的他們，至今沒有見到房產證的影子。

“那從來就不是批的別墅”

青青小鎮六期A地塊專案工地大門口，一塊由淶水縣城鄉規劃管理局監製的建設規劃公示牌顯示，專案的建設單位為國達房地產開發有限公司，專案佔地面積61823.7㎡，總建築面積57719.88㎡。依公示牌公示的資料計算，六期A地塊專案的容積率為0.847。

記者在淶水縣住房和城鄉建設局官網上查詢到了青青小鎮二期、二期E區、三期C區、四期A區、B區、C區、E區，五期A區、C(B、C地塊)的商品房銷售(預售)許可證，共11張。

其中，多張預售許可證上均顯示，有獨棟銷售。每套平均面積155.5-400平米不等。其中公開預售許可證的二期產品均為獨棟建築。整個公示預售許可當中，獨棟建築總計172棟。

記者從小區業主提供的一份“一渡·新新小鎮總平面規劃方案”的圖紙中看到，所謂的“總平面規劃方案”只羅列了五到十期以及大地塊的指標。該指標顯示：“容積率1.64”。

11月18日，記者拿到了依申請公開的青青小鎮部分規劃材料。其中，淶水縣城鄉規劃局出示的“關於該專案資訊公開的情況說明”顯示：該專案規劃方案為總體設計，分期實施。專案總用地面積90.6公頃，總建築面積99.62㎡，容積率1.10，共分九期，現已經建成一至五期。

同時公開的一份專案規劃平面總示意圖顯示，業主提供的總平面規劃方案示意圖中的大校地塊已經摘牌，“十期”也不見蹤影。

“那不是任何風景區，那從來就不是批的別墅。”淶水縣城鄉規劃局相關負責人迴應青青小鎮業主時否認小區審批別墅專案。關於容積率問題，他稱那是國家的硬性規定，總的容積率不能低於1.0。

房地產業界人士介紹，獨棟別墅屬於非商品房，也就是說和商業用房是一類的，無論是買一手房，還是二手房，稅費都要高於普通商品房。這種“類別墅”實際上與獨棟別墅相差不大，卻是按整體容積率報批的，仍屬於商品房。

中國農業大學資源與環境學院副教授艾東表示，從專案的整體情況看，專案在最初立項時不會以“別墅類房地產開發專案”的名目進行申請，因為國土資源部早有明令禁止別墅用地審批。

按照國土資源部《限制用地目錄》在專案總體規劃審批中，整個小區的容積率只要超過1.0就可以。因此，開發商在建設過程中，前期建設部分旅遊設施，後續開發房產對外售賣，以低容積率進行營銷，後續建設疊拼、聯排、高層這樣的產品來拉高總體容積率。這樣，就可以達到最初專案總體規劃審批時的容積率要求。

艾東表示，部分開發商打擦邊球現象已成房地產業內潛規則，他們前期建設旅遊設施，後續開發房產對外售賣。以低容積率進行營銷，以此來規避相關法律法規紅線的觸碰。但無論怎樣，“獨棟別墅類房地產開發”都是不允許的。