2022年中國主要城市住房空置率調查報告：28個大中城市平均住房空置率12%

今日（5日）相關部門釋出《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》，從報告內容來說，有28個大中城市平均住房空置率12%，相對來說，這個數值是屬於較高區間的。那麼，具體哪些城市的空置率最高呢？前三名分別是南昌、廊坊、佛山！

2022年中國主要城市住房空置率調查報告：28個大中城市平均住房空置率12%

住房空置率

8月5日釋出《2022年中國主要城市住房空置率調查報告》，針對國內28個城市的3萬個小區的空置率水平進行調研。調研結果顯示，28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處於較高區間。具體到調研城市，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上，而深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。

南昌廊坊佛山空置率TOP3

對於空置住房的定義，國內外並無統一標準。在此次調研方法上，貝殼研究院選取平臺連線的資深經紀人——即入職三年及以上業務“老人”，對其業務範圍內的小區摸底調研，將3個月以上無人居住的住房定義為“空置住房”，並對不同小區的空置戶數、小區總戶數分別加總，設定空置戶數/總戶數即為城市住房空置率。

住房空置率的區域差異，直接反映房地產市場發展的潛力。通常來說，空置率在5%—10%之間是合理的，低於此區間則認為空置率過低，表明住房需求旺盛，潛在需求較高。高於10%則認為空置率過高，表明住房供給過剩，存在庫存積壓風險。

此次貝殼研究院統計發現，我國28個大中城市平均住房空置率為12%，相對處於較高區間。住房空置率隨城市能級依次遞增，一線平均7%，二線平均12%，三線16%。其中僅有9個城市空置率處於合理區間之內，大部分城市處於10%-15%之間，6個城市高於15%。

分城市看，深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位，均在15%以上。

需要特別說明的是，本次調研範圍未包括期房和現房待售部分，故較其他統計口徑會整體偏低。即便如此，內地28個大中城市的平均住房空置率依然處於較高水平，僅低於日本，高於美國、加拿大、法國、澳大利亞、英國。

那麼，為何不同城市、不同區域結構性差異較大呢？影響空置水平具體有哪些因素呢？

住房空置率

人口老齡化、購房門檻與租金回報

影響住房空置率的巨集觀指標

從巨集觀層面分析，購房門檻、老齡化程度、租金回報均會影響住房空置率變化。

首先，人口年齡結構與住房需求存在顯著的相關性。國內研究表明，當老齡化達到一定程度（65歲以上人口占比達18%），住房需求會下降。

比如，南通老齡化人口占比為23%，空置率為15%；重慶老齡化人口占比達17%，空置率為17%，兩個城市的老齡化及空置率均處於較高水平。而在深圳、廈門和廣州，65歲以上人口占比和空置率均低於10%。尤其是深圳老齡化人口占比為3.2%，空置率僅5.3%，反映出強勁的市場潛力。

同時，城市購房門檻的約束。房價越高、按揭貸款比例越高的城市，擁有多套住房的成本越高，進而住房空置成本越高。比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例僅37%，全國購房門檻最高，但其住房空置率僅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房價也越低。

此外，持有空置住房的機會成本，即租金回報的高低也是決定空置率的核心因素。據貝殼研究院資料，重點城市租金（中位數）與住房空置率的相關係數為-0.70，租金與住房空置率顯著負相關。空置率由低到高排名前三位的深圳、北京、上海，其月租金中位數在5000元以上，而空置率排名後兩位的南昌、廊坊，其月租金中位數在1600元以下。

什麼是房屋空置率？

房屋空置率

房屋空置率是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。空置率主要用在國內，與國外的空房率不同。空房率指的是開發商建好房子後，空置的房子與建成的房子之比。

分類：

住宅空置率：空置是指房屋沒有投入使用，處於待出售或待出租的狀態。住宅空置率是一個反映住宅的供給與需求之間矛盾的指標,合理的住宅空置率能使這個矛盾最小化,使住宅的供給和需求達到均衡。房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家政府或市場可作出相應調節。

房屋空置率：沒有使用的房屋建築面積除以所有房屋的建築面積乘以100%得到的數字。房屋空置率的計算是為了瞭解市場對房屋的需求趨勢，如果房屋空置過多，說明需求量不足或購買力不夠，國家或市場可作出相應調節。

按照所依據的房地產市場型別的不同，空置率可以分為存量市場的空置率和增量市場的空置率。房地產存量市場的空置率是指某一時刻空置房面積佔全部房屋總面積的比率。但是，空置並不區分房屋的新舊，無論是第一次進入市場的新房屋，還是由於當前房屋使用者遷移後留下的房屋，只要沒有確定新的使用者時，都可被視為空置房屋。房地產增量市場的空置率是指某一時刻新建房屋的空置房屋面積佔一段時期新建房屋總面積的比率。這時的空置房僅指第一次進入市場的新房屋。